【弁護士監修テンプレートあり】土地賃貸借契約書とは？主な記載事項やトラブル回避のためのチェックポイントなどを解説
土地の賃貸借は長期間にわたるため、トラブルが発生すると深刻化する傾向にあります。万が一のトラブルを回避するためには、契約内容を慎重に検討したうえで土地賃貸借契約書を締結する必要があります。
本記事では土地賃貸借契約書について、主な記載事項やチェックポイント、収入印紙の要否などを弁護士が解説しますので、不動産業で契約締結業務を担当している方はぜひご一読ください。
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土地賃貸借契約書とは
「土地賃貸借契約」とは、土地を有償で貸し借りする際に締結する契約です。「土地賃貸借契約書」は、土地賃貸借契約の内容を記載した書面に当たります。
土地の賃貸借は数十年以上の長期間にわたるケースが多く、その間ずっと土地賃貸借契約書の規定が適用されます。できる限りトラブルのリスクを防ぐため、賃貸借の条件を明確に記載した土地賃貸借契約書を作成してください。
土地賃貸借契約書の主な記載事項｜例文も紹介
土地賃貸借契約書には、主に以下の事項を記載します。
②土地の使用目的
③賃貸借の期間
④定期借地権の場合に定めるべき事項
⑤賃料（地代）
⑥権利金
⑦敷金
⑧借主の遵守事項
⑨契約の解除
⑩中途解約
⑪契約終了時の明渡し・原状回復
⑫連帯保証
⑬その他
各事項について、条文例を示しながら解説します。
なお、本記事で紹介する条文例は、現在は更地である土地を建物所有目的で借りるケースを想定しています。甲が貸主、乙が借主、丙が連帯保証人に当たります（連帯保証人は、設けないこともあります）。
土地の表示、土地を賃貸借する旨
第1条 （土地の賃貸借）
甲は、下記の土地（以下「本土地」という。）を乙に賃貸し、乙はこれを賃借する（以下「本賃貸借」という。）。記
所在：○○県○○市○○一丁目
地番：○番〇
地目：宅地
地積：○○㎡
賃貸借の対象となる土地の情報と、その土地を賃貸借する旨を記載します。
土地については「所在」「地番」「地目」「地積」の4つの情報を記載するのが一般的です。記載内容は、登記事項証明書に揃えます。
土地の使用目的
第2条 （本土地の使用目的）
乙は、本土地を、下記の建物（以下「本建物」という。）を建築して所有するための用地として使用するものとする。記
種類：○○
構造：○○
床面積：1階 ○○㎡
2階 ○○㎡
用途：○○
借主において、どのような目的で土地を使用するのかを記載します。
上記の条文例は、現在は更地である土地を建物所有目的で借りるケースを想定したものです。まだ建物が建っていないので、建築予定の建物の情報を記載しています。
建物所有目的による土地の賃貸借には、借地借家法の規定が適用される点にご注意ください。
なお事業用定期借地権とする場合は、「専ら事業の用に供する建物の所有」を目的とする旨を明記する必要があります（借地借家法23条）。
賃貸借の期間
第3条 （契約期間）
本賃貸借の期間（以下「契約期間」という。）は、○年○月○日から○年○月○日までとする。
土地賃貸借の契約期間を記載します。
契約期間については、期間満了時の更新手続きを定めることも考えられます。その場合は、貸主・借主の合意によって更新される旨や、解約申入れがない限り自動更新とする旨などを定めます。
建物所有目的による土地の賃貸借については、契約期間や更新手続きについて借地借家法の規定が適用されます。具体的には、以下の規定に注意が必要です。
※一般定期借地権の場合は50年以上
※事業用定期借地権の場合は、10年以上30年未満も可(b)貸主による更新拒絶には正当事由が必要
※正当事由がなければ、借主の請求によって自動更新される
※定期借地権の場合は更新なし(c)更新後の契約期間は、1回目の更新後は20年、2回目以降の更新後は10年
※これより長い期間を定めることも可
定期借地権の場合に定めるべき事項
第3条の2 （定期借地権）
- 借地借家法第9条及び同法第16条の規定にかかわらず、本契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長はないものとする。
- 借地借家法第13条の規定にかかわらず、本賃貸借の期間が満了して契約の更新がない場合でも、乙は甲に対し、建物その他乙が権原により本土地に附属させたものを時価で買い取るべきことを請求することができない。
契約の更新がない建物所有目的の土地の賃借権は「定期借地権」と呼ばれます。借地借家法では、以下の2つの定期借地権が認められています。
契約の更新がなく、借主に建物買取請求権がない旨を定めた借地権です。存続期間を50年以上とする必要があります。(b)事業用定期借地権（同法23条）
専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除く）の所有を目的とする借地権です。存続期間は10年以上50年未満とする必要があります（50年以上の場合は、一般定期借地権となります）。
一般定期借地権または存続期間が30年以上50年未満の事業用定期借地権については、上記の条文例のように、契約の更新がない旨と、借主に建物買取請求権がない旨を定めます。
存続期間が10年以上30年未満の事業用定期借地権については、借地借家法における契約の更新や建物買取請求権に関する規定が自動的に適用除外となります。
賃料（地代）
第4条 （賃料）
- 本賃貸借の賃料（以下「本賃料」という。）は月額〇○円とする。
- 乙は、甲に対し、毎月○日までに、その翌月分の本賃料を、甲が別途指定する口座へ振り込む方法により支払う。振込手数料は乙の負担とする。
- 第1項の規定にかかわらず、本賃料が土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、甲又は乙は、将来に向かって本賃料の額の増減を請求することができる。
- 前項の規定にかかわらず、甲は、本契約締結日から○年間は、前項又は借地借家法の規定に基づく本賃料の増額を請求することができない。
土地の賃料（地代）の金額、支払期限および支払方法などを定めます。
また上記の条文例（3項・4項）では、借地借家法11条で認められた地代等増減請求権に関する規定も設けています。特に一定期間賃料を増額しない旨の特約をする場合は、その旨を明記しておきましょう。
権利金
第5条 （権利金）
- 乙は、甲に対し、本契約締結日において、本賃貸借により乙が取得する賃借権（以下「本賃借権」という。）の設定に係る権利金として○○円を、甲が別途指定する口座に振り込む方法により一括で支払う。振込手数料は乙の負担とする。
- 前項の権利金は、返還しないものとする。
建物所有目的による土地の賃貸借は長期間にわたり、貸主側から解約することは困難です。そのため、契約締結時に借主が貸主へ権利金を支払う例がよく見られます。
権利金については、その金額や支払方法、返還しない旨などを明記しておきましょう。
敷金
第6条 （敷金）
- 乙は、甲に対し、本契約に基づき甲が乙に対して負担する一切の金銭債務（以下「本債務」という。）を担保するため、敷金として○○円（以下「本敷金」という。）を預託する。
- 甲は、乙が本債務を履行しないときは、本敷金を当該債務の弁済に充てることができる。この場合において、乙は、甲に対し、敷金を当該債務の弁済に充てることを請求することができない。
- 次に掲げるときは、甲は、乙に対し、本敷金の額から本債務の額を控除した残額を無利息にて返還しなければならない。
① 本賃貸借が終了し、かつ、乙から本土地の返還を受けたとき。
② 乙が適法に本賃借権を譲り渡したとき。
「敷金」は、賃貸借につき借主が貸主に対して負う債務を担保する金銭です。賃料の未払いや遵守事項違反による損害賠償などが生じたときは、貸主はその額を敷金から控除することができます。
敷金については、その金額や債務への充当、契約終了時等の返還などを定めましょう。
借主の遵守事項
第7条 （乙の遵守事項）
乙は、本賃貸借に関し、以下の事項を遵守しなければならない。
① 甲による事前の書面による承諾がない限り、本建物を増築、改築又は再築してはならない。
② 甲による事前の書面による承諾がない限り、第三者に対して本賃借権を譲渡し、又は本土地を転貸してはならない。
③ 第三者に対して前条第3項に基づく本敷金の返還請求権を譲渡し、又は担保に供してはならない。
賃貸借の期間中において、借主が守るべきルールを定めます。上記の条文例では、無断での増改築等・賃借権譲渡・転貸の禁止と、敷金返還請求権の譲渡等の禁止を定めています。
契約の解除
第8条 （契約の解除）
- 甲は、次に掲げるときは、何らの通知又は催告を要せずに、本契約を解除することができる。
① 乙が本賃料の支払いを連続して3か月以上怠ったとき。
② 乙が前条に定める遵守事項に違反したとき。 - 甲及び乙は、次に掲げるときは、何らの通知又は催告を要せずに、本契約を解除することができる。
① 相手方の本契約に基づく債務のうち、全部又は重要な一部が社会通念上履行不能となったとき。
② 相手方が本契約に基づく債務のうち、全部又は重要な一部の履行を明示的に拒否したとき。
③ 甲乙間の信頼関係が著しく害されたと認められるとき。 - 前二項に定める場合のほか、甲及び乙は、相手方が本契約に違反し、その是正を書面で催告したにもかかわらず、当該催告の翌日から起算して○日以内に当該違反が是正されなかったときは、本契約を解除することができる。
当事者が土地賃貸借契約を解除できる場合を定めます。契約違反のうち重大なものは無催告解除、その他の契約違反は催告したうえでの解除とするのが一般的な考え方です。
中途解約
第9条 （乙による中途解約）
- 乙は、契約期間の途中でも、甲に対して通知することにより、本契約を解除することができる。
- 前項に基づく解除通知が甲に到達した日（以下「解除通知到達日」という。）から1年が経過したとき、本契約は終了する。
- 解除通知到達日よりも前に契約期間が満了するときは、前二項の規定は適用しない。
当事者が土地賃貸借契約を期間途中で解約できる場合を定めます。
建物所有目的による土地の賃貸借については、借地借家法9条の規定により、貸主側による中途解約を認める条項は無効となります。したがって上記の条文例では、借主側による中途解約のみを定めています。
契約終了時の明渡し・原状回復
第10条 （契約終了時の明渡し及び原状回復義務）
- 本契約が終了したときは、乙は本土地上の建物その他の工作物を収去し、原状に復したうえで、甲に対して返還しなければならない。
- 乙が前項の義務を履行しないときは、甲は自ら本土地を原状に復することができる。この場合、乙は甲に対し、当該原状回復に要した費用を支払わなければならない。
- 第1項に定める本土地の返還が遅延したときは、乙は甲に対し、本賃料の倍額に相当する遅延損害金を支払わなければならない。
賃貸借契約が終了した際の、土地の明渡しと原状回復について定めます。上記の条文例では、土地の明渡時には借主の費用で建物等を収去する旨を定めています。
ただし建物所有目的による土地の賃貸借については、定期借地権の場合を除き、借主に建物買取請求権が認められます（借地借家法13条）。期間満了によって土地賃貸借が終了する場合、借主は貸主に対し、土地上の建物等を時価で買い取るよう請求することができます。
定期借地権でない限り、建物買取請求権を特約によって排除することはできないのでご注意ください。
連帯保証
第11条の2 （連帯保証）
- 丙は、乙と連帯して、本債務を履行する責任を負う。
- 前項に基づく連帯保証の極度額は○○円とする。
土地賃貸借契約における連帯保証人は、借主が賃料を滞納した場合や、契約違反によって損害賠償責任を負った場合などに、借主と連帯してその債務を支払う責任を負います。
連帯保証人は必須ではありませんが、債権回収の確実性を高める観点から、貸主の求めによって設定されることがあります。
連帯保証人が個人である場合は、極度額を定めなければなりません。極度額の定めがないと、連帯保証が無効となるので注意が必要です（民法465条の2第2項）。
その他
上記のほか、土地賃貸借契約書には以下の事項などを定めます。
→暴力団員等の反社会的勢力に該当しないことなどを、貸主と借主の双方が表明・確約します。・準拠法、合意管轄
→契約の解釈に用いる法（＝準拠法）と、トラブルが発生した際に訴訟を提起する裁判所（＝合意管轄）を定めます。
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土地賃貸借契約書を締結する際のチェックポイント
土地賃貸借契約書を締結する際には、自分の立場（貸主または借主）に応じて、以下のポイントを踏まえたうえで内容を確認してください。
賃貸借の主要な条件は明確か｜使用目的・賃料・敷金・原状回復など
土地の使用目的や賃料、敷金、原状回復のルールなどは、土地賃貸借契約の中でも重要度の高い規定です。曖昧な部分があるとトラブルの原因になりかねないので、特にこれらの規定は注意深く確認し、必ず明確な文言で記載してください。
借地借家法のルールを踏まえた内容になっているか
建物所有目的の土地賃貸借契約の内容は、借地借家法のルールを踏まえたものとする必要があります。
借地借家法については、契約の期間や更新、建物買取請求権の取り扱いなど、注意すべきポイントが数多く存在します。また、事業用定期借地権を設定する場合は、公正証書の作成が必須であることにも注意しなければなりません。
借地借家法が適用される場合は、契約内容について特に慎重な検討が求められます。必要に応じて、弁護士などの専門家にアドバイスを求めてください。
土地賃貸借契約書に収入印紙は必要？
土地賃貸借契約書を紙で締結する場合は、収入印紙を貼る必要があります。一方、土地賃貸借契約を電子契約で締結する場合は、収入印紙は不要です。
紙で締結する場合は収入印紙が必要（第1号文書）
紙で作成した土地賃貸借契約書は、印紙税法上の「第1号文書」に該当するため、収入印紙を貼らなければなりません。
紙の土地賃貸借契約書に貼るべき収入印紙の額は、契約金額に応じて以下のとおりです。
【土地賃貸借契約書（第1号文書）の印紙税額】
| 契約金額 | 印紙税額 |
| 1万円以上10万円以下 | 200円 |
| 10万円超50万円以下 | 400円 |
| 50万円超100万円以下 | 1千円 |
| 100万円超500万円以下 | 2千円 |
| 500万円超1000万円以下 | 1万円 |
| 1000万円超5000万円以下 | 2万円 |
| 5000万円超1億円以下 | 6万円 |
| 1億円超5億円以下 | 10万円 |
| 5億円超10億円以下 | 20万円 |
| 10億円超50億円以下 | 40万円 |
| 50億円超 | 60万円 |
出典：No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで（国税庁）
※契約金額が1万円未満のものは収入印紙不要
※契約金額の定めがないものは200円
土地賃貸借契約書の契約金額に含まれるもの
土地賃貸借契約の契約金額には、契約に際して借主が貸主に交付し、後日において返還されることが予定されていないものが含まれます。後日返還される金銭や、契約成立後に支払う賃料などは契約金額に含まれません。
・権利金
・礼金
・保証金のうち返還されない部分
・更新料
など【契約金額に含まれないもの】
・保証金のうち後日返還される部分
・敷金
・賃料
など
電子契約なら収入印紙は不要
電子契約で土地賃貸借契約を締結する場合は、収入印紙を貼る必要がありません。電子契約で締結した契約書の電子ファイルは、印紙税法上の課税文書に当たらないためです。
特に権利金が高額になる場合は、土地賃貸借契約書の印紙税額は高額になることがあります。印紙税を負担せずに済むことは、電子契約を導入することの大きなメリットの一つです。コスト削減のための対応策をお探しの方は、ぜひ導入を検討してみてはいかがでしょうか。
まとめ
土地賃貸借契約書を作成する際には、契約条項が明確に定められていることを確認しましょう。土地の賃貸借が建物所有目的である場合は、借地借家法が適用されることを踏まえたうえで、契約内容を調整することも大切です。
土地賃貸借契約書は、電子契約によって締結することもできます。印紙税を節約でき、ファイルを管理しやすいなどのメリットがあるので、積極的に電子契約の活用をご検討ください。
また、不動産取引における電子契約の導入は、業務効率化とコスト削減を実現するための手段のひとつになりますが、「導入の具体的なステップがわからない」「社内で活用してもらえるか不安」といった疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。当社では電子契約の導入から運用までを網羅した「電子契約の始め方完全ガイド」をご用意しております。以下のリンクから無料でダウンロードが可能ですので、ご活用ください。
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この記事を書いたライター
阿部 由羅
弁護士
ゆら総合法律事務所代表弁護士。西村あさひ法律事務所・外資系金融機関法務部を経て現職。企業法務・ベンチャー支援・不動産・金融法務・相続などを得意とする。その他、一般民事から企業法務まで幅広く取り扱う。各種webメディアにおける法律関連記事の執筆にも注力している。
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