契約実務

【弁護士監修テンプレートあり】土地売買契約書とは？主な記載事項・チェックポイントなどを解説

2025.11.28更新

土地の売買取引を進める際には、立地によっては売買代金が高額となり、トラブルが発生すると深刻化するおそれがあるため、適切な内容の土地売買契約書を締結する必要があります。

本記事では土地売買契約書について、主な記載事項やチェックポイント、収入印紙の要否などを弁護士が解説しますので、不動産業で契約締結業務を担当している方はぜひご一読ください。

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土地売買契約書とは
土地売買契約書の主な記載事項｜例文も紹介
弁護士監修の土地売買契約書ひな形ダウンロード
土地売買契約書を締結する際のチェックポイント
土地売買契約書に収入印紙は必要？
まとめ

土地売買契約書とは

「土地売買契約」とは、土地を売買する際に締結する契約です。「土地売買契約書」は、土地売買契約の内容を明記した書面に当たります。

土地をはじめとする不動産の売買代金は高額となるケースが多いため、契約トラブルを予防するために契約書を締結する必要性が高い取引になります。売主と買主が合意した内容を明確な文言で土地売買契約書に記載し、取引の条件を明確化してください。

土地売買契約書の主な記載事項｜例文も紹介

土地売買契約書に記載すべき主な事項は、以下のとおりです。

①土地の表示、土地を売買する旨
②売買代金｜金額・支払期日・支払方法など
③手付｜手付解除に関するルールなど
④所有権の移転・引渡し・登記手続き
⑤物件状況の告知
⑥負担の消除
⑦印紙代・公租公課等の負担、収益の帰属
⑧契約不適合責任
⑨ローン特約（買主がローンを組む場合）
⑩その他

各事項について、条文例を示しながら解説します。

土地の表示、土地を売買する旨

（例）
第1条（土地の売買）

甲は、下記の土地（以下「本土地」という。）を乙に売り渡し、乙はこれを買い受けた（以下「本売買」という。）。
記
所在：○○県○○市○○一丁目
地番：○番〇
地目：宅地
地積：○○㎡
（略）

売買する土地の情報を記載し、その土地を売買する旨を定めます。

土地について記載すべき情報は「所在」「地番」「地目」「地積」の4つです。登記事項証明書に沿って記載してください。

売買代金｜金額・支払期日・支払方法など

（例）
第1条（土地の売買）

（略）
本売買の代金（以下「本代金」という。）は総額○○円とし、その内訳は下記のとおりとする。乙は甲に対し、本代金を下記の期日までに、甲が別途指定する口座へ振り込む方法により支払う。振込手数料は乙の負担とする。
記
① 手付金
○○円を、本契約締結時に支払う。
② 残代金
○○円を、○年○月○日（以下「決済期日」という。）までに支払う。

土地の売買代金について、金額・支払期日・支払方法などを定めます。

売買代金の支払いは、手付金と残代金の2回に分けるケースが最もよく見られます。そのほか、全額を一括払いするケースや、中間金を設けるケースもあります。

手付｜手付解除に関するルールなど

（例）
第2条（手付）

前条第2項に定める手付金（以下「手付金」という。）は、解約手付とする。
甲は乙に対して受領済みの手付金の倍額を現実に提供し、乙は支払い済みの手付金を放棄して、それぞれ本契約を解除することができる。
前項による解除は、次の各号のいずれかの事由が到来した時点以降はすることができない。
① 相手方が本契約の履行に着手したとき。
② ○年○月○日が経過したとき。

売買代金の一部を手付金として前払いする場合は、手付金の取り扱いを定めます。

手付金は原則として「解約手付」に当たります。売主は倍額の償還、買主は放棄をすることで契約を解除できるというものです。上記の条文例では、手付金が解約手付であることを確認しています。

手付金を解約手付とする場合は、解除権の行使に関するルールを定めておきましょう。特に手付解除の期限を設ける場合は、その旨を明記することが大切です。

所有権の移転・引渡し・登記手続き

（例）
第3条（本土地に係る所有権の移転、引渡し及び所有権移転登記の申請）

. 本土地の所有権は、乙が本代金の全額を支払い、甲がこれを受領し、かつ決済期日が到来した時に、甲から乙へ移転する。
甲は、前項に定める所有権の移転と同時に、乙に対して本土地を引き渡す。
甲は、第1項に定める所有権の移転の日（以下「所有権移転日」という。）と同日付で（同日付の登記が実務上不可能又は困難である事情が存する場合は、当該事情が解消される最短の日付で）、本土地につき、乙を新たな所有者とする所有権移転登記手続きをするものとする。
前項の登記手続きに要する費用は、乙の負担とする。ただし、所有権登記名義人の住所及び氏名の変更登記手続き、並びに第5条に定める負担の消除に要する登記手続きに要する費用は、甲の負担とする。

土地の所有権の移転、引渡しおよび登記手続きについて定めます。通常はいずれも、売買代金の支払いと同日付で行います。

登記は法務局に申請しますが、土日祝日は窓口が開いていません。売買代金の支払いと登記申請の日付がずれないように、平日に決済を行うのが一般的です。

物件状況の告知

（例）
第4条（物件状況の告知）

. 甲は乙に対し、本土地の状況を別添「物件状況確認書（告知書）」（以下「告知書」という。）によって告知する。
乙は、告知書に記載された事項を了承して本土地を買い受けるものとする。乙が当該事項に起因して被った損害については、乙は甲に対し、損害賠償請求その他の法的請求をすることができない。

売主は、売買する土地について、特に懸念されるリスクなどを明記した「物件状況確認書（告知書）」などの書面を作成し、買主に交付するのが一般的です。事前に告知することにより、告知済みの事項は契約不適合責任の対象外となります。

負担の消除

（例）
第5条（負担の消除）
甲は、第3条第1項に基づき本土地の所有権を乙へ移転するまでに、本土地に係る抵当権等の担保権、賃借権等の用益権、その他乙の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を消除するものとする。当該負担の消除に要する費用は、甲の負担とする。

土地に設定された抵当権などの負担は、売買を実行する際に売主側で解消しておかなければなりません。土地売買契約書にも、その旨を明記します。

印紙代・公租公課等の負担、収益の帰属

（例）
第6条（印紙代・公租公課その他の負担金の負担）

. この契約書に貼付する収入印紙の購入費用は、甲乙が平等に負担する。
本土地に対して賦課される公租及び公課、並びに本土地に関して発生するその他の負担金は、所有権移転日の前日までの分を甲が、所有権移転日以降の分を乙がそれぞれ負担するものとし、第1条第2項に定める残代金の支払時に清算する。第7条（収益の帰属）
本土地から生ずる収益の帰属については、前条第2項を準用する。

土地売買契約書を紙で作成する場合は、収入印紙を貼る必要があります。印紙代は売主と買主で平等に負担するのが一般的です。

公租公課などの負担金や収益は、所有権移転日を境に売主と買主で分けるのが一般的となっています。この場合、売買代金の支払いと同時に負担金や収益の清算も行います。

契約不適合責任

（例）
第8条（契約不適合責任）

. 引き渡された本土地の種類又は品質が本契約に適合しない（以下「不適合」という。）ものであるときは、乙は甲に対し、本土地の修補を請求することができる。ただし、不適合が乙の責めに帰すべき事由によるものであるときは、この限りでない。
前項に定める修補は、乙の請求した方法による。ただし甲は、乙に不相当な負担を課するものでないときは、乙が請求した方法と異なる方法によって修補をすることができる。
乙が相当の期間を定めて前二項の規定による修補を催告したにもかかわらず、その期間内に甲が修補をしないときは、乙は甲に対し、不適合の程度に応じて本代金の減額を請求することができる。ただし、不適合が乙の責めに帰すべき事由によるものであるときは、この限りでない。
次に掲げる場合には、乙は前項の催告をすることなく、直ちに本代金の減額を請求することができる。ただし、不適合が乙の責めに帰すべき事由によるものであるときは、この限りでない。
① 不適合に係る修補が不能であるとき。
② 甲が不適合に係る修補を拒絶する意思を明確に表示したとき。
前各項に定めるほか、乙は甲に対し、甲の責めに帰すべき事由によって生じた不適合に起因して受けた損害の賠償を、相当因果関係の範囲内で請求することができる。
乙が相当の期間を定めて第1項及び第2項の規定による修補を催告したにもかかわらず、その期間内に甲が修補をしないときは、乙は本契約を解除することができる。ただし、不適合が本契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない。
次に掲げる場合には、乙は前項の催告をすることなく、直ちに本契約を解除することができる。
① 本契約に基づく甲の債務（以下「甲の債務」という。）の全部の履行が不能であるとき。
② 甲が、甲の債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。
③ 甲の債務の一部の履行が不能である場合、または甲が甲の債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示した場合において、残存する部分のみでは本契約の目的を達することができないとき。
乙は、本契約締結時において不適合があることを知っていた場合、又は本土地の引渡しを受けた日から2年以内に甲に不適合がある旨を通知しなかった場合は、甲に対して本条に定める権利を行使することができない。

「契約不適合責任」とは、売買の目的物が契約内容に適合していない場合に、売主が買主に対して負う責任です。
民法では買主に「履行の追完（修補など）の請求」「代金減額請求」「損害賠償請求」「契約の解除」が認められており（民法562条～564条）、上記の条文例はその内容を踏襲しています。

契約不適合責任の期間は原則として、買主が不適合を知った時から1年です（民法566条）。ただし、「買主が不適合を知った時」という起算点が曖昧になりやすいため、「土地の引渡しを受けた日から○年」と定めるケースが多くなっています。

この場合において、売主が宅地建物取引業者であり、買主が宅地建物取引業者でないときは、契約不適合責任の期間を引渡時から2年以上としなければなりません（宅地建物取引業法40条）。

ローン特約（買主がローンを組む場合）

（例）
第12条（融資利用時の特約）

. 乙は、本契約締結後速やかに、下記の融資のために必要な書類を揃え、その申込手続きをしなければならない。
記
融資申込先：○○銀行
融資承認予定日：○年○月○日まで
融資金額：○○円
○年○月○日までに、前項の融資の全部又は一部について承認を得られないとき（当該日において融資審査が完了していない場合を含む。）は、本契約は自動的に解除される。この場合、甲は乙に対し、乙から受領済みの金員を無利息で遅滞なく返還しなければならない。

買主がローンを組んで土地を購入しようとする場合は、ローン特約（融資利用特約）を定めるのが一般的です。ローン審査に通らなければ、買主は土地の購入資金を準備できないので、土地売買契約を白紙に戻します。

その他

上記以外に、土地売買契約書には以下の事項などを定めます。

・契約不適合を除く契約違反による解除
→契約不適合による場合を除き、契約を解除できる場合や解除の手続きについて定めます。主な解除原因は、売買代金の不払いなどです。・危険負担
→売主と買主のどちらにも責任がなく土地が滅失または損傷した場合につき、契約の解除や売買代金の取り扱いに関するルールを定めます。・反社会的勢力の排除
→暴力団員などの反社会的勢力に該当しないことにつき、売主と買主の双方が表明および確約します。・準拠法、合意管轄
→契約解釈において適用する法（＝準拠法）と、紛争発生時の訴訟提起先となる裁判所（＝合意管轄）を定めます。

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土地売買契約書を締結する際のチェックポイント

土地売買契約書を締結する際には、自分の立場（売主または買主）に応じて、以下のポイントを踏まえたうえで内容をご確認ください。

【共通】売買の主要な条件は明確か｜売買代金・手付解除・所有権の移転・契約不適合責任など

売買代金・手付解除・所有権の移転・契約不適合責任などの規定は、土地売買契約書の中でも特に重要度の高いものです。
これらの規定について曖昧な部分があるとトラブルの原因になりやすいので、必ず明確な文言で記載する必要があります。もし曖昧な部分があれば、相手方に修正を提案してください。

【売主】土地について気になるリスクを、告知事項として記載したか

土地については、法令上の建築制限や地盤の状態、近隣におけるトラブルなど、さまざまなリスクが潜んでいることがあります。売主としては、これらのリスクをきちんと調査したうえで、漏れなく買主に告知することが大切です。

買主に告知していない事項に起因してトラブルが発生すると、売主は契約不適合責任を負う可能性があります。軽微と思われるリスクも、買主への告知事項として明記しましょう。

【買主】建築に関する制約などについて、許容できない事項がないか

買主が土地を購入するに当たっては、その土地について、想定している利用方法の支障となる事情がないことを確認しなければなりません。

特に建物を建てようとしている場合は、法令上の建築制限の有無や内容を必ず確認してください。土地を買ってから、予定していた建物が建てられないことが判明しては大変です。売主からの告知事項を確認するとともに、自分自身でも調査を行いましょう。

土地売買契約書に収入印紙は必要？

土地売買契約書を紙で作成する場合は、収入印紙を貼る必要があります。これに対して、電子契約で土地売買契約を締結する場合は、収入印紙を貼る必要はありません。

土地売買契約書を紙で締結する場合は、収入印紙が必要（第1号文書）

紙で作成した土地売買契約書は、印紙税法上の「第1号文書」に該当するため、収入印紙を貼る必要があります。

紙の土地売買契約書に貼るべき収入印紙の額は、以下のとおりです。なお、令和9年3月31日までは軽減税率が適用され、印紙税額がやや減額されます。

＜土地売買契約書（第1号文書）の印紙税額＞

契約金額	本則税率	軽減税率
1万円以上10万円以下	200円	軽減措置の対象外
10万円超50万円以下	400円	200円
50万円超100万円以下	1千円	500円
100万円超500万円以下	2千円	1千円
500万円超1000万円以下	1万円	5千円
1000万円超5000万円以下	2万円	1万円
5000万円超1億円以下	6万円	3万円
1億円超5億円以下	10万円	6万円
5億円超10億円以下	20万円	16万円
10億円超50億円以下	40万円	32万円
50億円超	60万円	48万円

参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置（国税庁）
※令和9年3月31日までは軽減税率を適用
※契約金額が1万円未満のものは収入印紙不要
※契約金額の定めがないものは200円

電子契約なら、収入印紙は不要

電子契約で土地売買契約を締結する場合は、紙の契約書とは異なり、収入印紙を貼る必要がありません。電子契約で締結した契約書の電子ファイルは、印紙税法上の課税文書に当たらないからです。

立地などの条件によっては、土地売買契約書の印紙税は高額（数万円〜数十万円）になることがあります。印紙税の負担がなくなることは、電子契約を導入することの大きなメリットと言えるでしょう。まだ電子契約を導入していない方は、ぜひ導入を検討してみてはいかがでしょうか。

まとめ

土地売買契約書を作成する際には、売買代金・手付解除・所有権の移転・契約不適合責任など重要度の高い規定をはじめとして、全体的に明確な内容となっているかどうかを確認しましょう。

また、売買実行後のトラブルを予防するためには、土地の状態に関する告知事項を適切に記載することが大切です。売主は懸念されているリスクを書き漏らしていないかどうか、買主は許容できないリスクが含まれていないかどうかを確認してください。

土地売買契約書は、電子契約によって締結することもできます。電子契約には印紙税を節約でき、管理がしやすいなどのメリットがあるので、未導入の企業は積極的に導入をご検討ください。

また、不動産取引における電子契約の導入は、業務効率化とコスト削減を実現するための手段のひとつになりますが、「導入の具体的なステップがわからない」「社内で活用してもらえるか不安」といった疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。当社では電子契約の導入から運用までを網羅した「電子契約の始め方完全ガイド」をご用意しております。以下のリンクから無料でダウンロードが可能ですので、ご活用ください。

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