建物賃貸借契約書とは？主な記載事項や注意点などを弁護士が解説
自社が所有している建物を他人に貸し、または他人から建物を借りる際には「建物賃貸借契約書」を締結します。
建物賃貸借契約書を締結する際には、契約条件を適切に定めることに加えて、借地借家法が適用されることなどに注意を要します。締結前に、契約書の内容をよく確認してください。
本記事では建物賃貸借契約書について、主な記載事項や注意点などを弁護士が解説します。
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「建物賃貸借契約」とは、有償で建物を貸し借りする旨の契約です。「建物賃貸借契約書」は、建物賃貸借契約の内容を明記した文書に当たります。
建物賃貸借契約は、長期間にわたって存続するのが一般的です。借主と貸主はそれぞれの立場で、締結前に契約内容をきちんとチェックすることが求められます。
建物賃貸借契約書の主な記載事項｜例文も紹介
建物賃貸借契約書には、主に以下の事項を定めます。
②契約期間
③建物の使用目的
④賃料
⑤共益費
⑥敷金
⑦借主の遵守事項
⑧契約の解除
⑨借主による中途解約
⑩明渡し時の原状回復
⑪その他
各事項について、条文例を示しながら解説します。
建物の賃貸借をする旨
第1条 （建物の賃貸借）
甲は、下記の建物（以下「本建物」という。）を乙に賃貸し、乙はこれを賃借する（以下「本賃貸借」という。）。
記
所在：○○
家屋番号：○○
種類：○○
構造：○○
床面積：1階○○㎡、2階○○㎡
建物を特定できる情報を明記したうえで、その建物を賃貸借する旨を定めます。建物の情報は、登記事項証明書を参照して記載しましょう。
契約期間
第2条 （契約期間）
本賃貸借の期間（以下「契約期間」という。）は、○年○月○日から○年○月○日までとする。
賃貸借の期間を定めます。
なお後述するように、借地借家法の規定により、期間満了時における貸主側からの更新拒絶は正当の事由がなければ認められません（定期建物賃貸借である場合を除きます）。
正当の事由がない限り、借主側が自ら解約または更新拒絶をするまで建物賃貸借契約が続くことになります。
建物の使用目的
第3条 （本建物の使用目的）
乙は、本建物を、【○○の事業に係る店舗／事務所】として使用するものとし、その他の用途に本建物を使用してはならない。
建物の使用目的を明記します。目的外使用は契約解除の原因になり得るので、借主は注意しなければなりません。
賃料
第4条 （賃料）
1. 本賃貸借の賃料（以下「本賃料」という。）は月額〇○円とする。1か月に満たない期間の賃料は、1か月を30日として日割計算により精算する。
2. 乙は、甲に対し、毎月○日までに、その翌月分の本賃料を、甲が別途指定する口座へ振り込む方法により支払う。振込手数料は乙の負担とする。
3. 第1項の規定にかかわらず、本賃料が建物に対する租税その他の公課の増減により、建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の建物の地代等に比較して不相当となったときは、甲又は乙は、相手方に対し、将来に向かって本賃料の額の増減を請求することができる。
4. 前項の規定にかかわらず、甲は、本契約締結日から○年間は、前項又は借地借家法の規定に基づいて本賃料の増額を請求することができない。
建物の賃料の金額や支払方法を明記します。
賃料の金額については、借地借家法32条によって増減請求が認められています。上記の条文例では、3項で借地借家法と同等の増減請求権を定めています。
貸主側からの増額請求については、契約締結後一定期間は制限することができます（上記4項）。これに対して、借主側からの減額請求の制限は、定期建物賃貸借の場合を除いて認められません。
共益費
第5条 （共益費）
1. 本建物の共用部分の維持管理に充てるため乙が負担すべき共益費（以下「本共益費」という。）は、月額○○円とする。1か月に満たない期間の共益費は、1か月を30日として日割計算により精算する。
2. 本共益費の支払いについては、前条第2項を準用する。
3. 第1項の規定にかかわらず、維持管理費の増減その他事情により本共益費の額が不相当となったときは、甲乙協議のうえで、本共益費の額を改定することができる。
借主が負担する共益費の額や支払方法を定めます。共益費の支払いは、月々の賃料とまとめて行うのが一般的です。
敷金
（例）
第6条 （敷金）
- 乙は、甲に対し、本契約に基づき乙が甲に対して負担する一切の金銭債務（以下「本債務」という。）を担保するため、敷金として○○円（以下「本敷金」という。）を預託する。
- 甲は、乙が本債務を履行しないときは、本敷金を当該債務の弁済に充てることができる。この場合において、乙は、甲に対し、敷金を当該債務の弁済に充てることを請求することができない。
- 次に掲げるときは、甲は、乙に対し、本敷金の額から本債務の額を控除した残額を無利息にて返還しなければならない。
① 本賃貸借が終了し、かつ、乙から本建物の返還を受けたとき。
② 乙が適法に本賃貸借に係る賃借権（以下「本賃借権」という。）を譲り渡したとき。
敷金は、建物賃貸借契約に基づいて借主が負う債務の一切を担保するものです。賃料が未払いとなった場合や、借主が原状回復を怠った場合などには、貸主は預かっている敷金から控除することができます。
敷金に関する規定では、敷金の額や充当する際の条件、敷金を返還すべきケースなどを定めましょう。
借主の遵守事項
（例）
第7条 （乙の遵守事項）
乙は、本賃貸借に関し、以下の事項を遵守しなければならない。
① 甲の事前の書面による承諾がない限り、第3条に定めるもの以外の用途に本建物を使用してはならない。
② 甲の事前の書面による承諾がない限り、本建物を増築、改築又は再築してはならない。
③ 甲の事前の書面による承諾がない限り、第三者に対して本賃借権を譲渡し、又は本建物を転貸してはならない。
④ 第三者に対して前条第3項に基づく本敷金の返還請求権を譲渡し、又は担保に供してはならない。
建物賃貸借に関して、借主が遵守すべき事項を定めます。
目的外使用、増築・改築・再築、賃借権の譲渡・無断転貸、敷金返還請求権の譲渡・担保提供の禁止などを明記しておきましょう。
契約の解除
（例）
第8条 （契約の解除）
- 甲は、次に掲げるときは、何らの通知又は催告を要せずに、本契約を解除することができる。
① 乙が本賃料の支払いを連続して3か月以上怠ったとき。
② 乙が前条に定める遵守事項に違反したとき。
- 甲及び乙は、次に掲げるときは、何らの通知又は催告を要せずに、本契約を解除することができる。
① 相手方の本契約に基づく債務のうち、全部又は重要な一部が社会通念上履行不能となったとき。
② 相手方が本契約に基づく債務のうち、全部又は重要な一部の履行を明示的に拒否したとき。
③ 甲乙間の信頼関係が著しく害されたと認められるとき。
- 前二項に定める場合のほか、甲及び乙は、相手方が本契約に違反し、その是正を書面で催告したにもかかわらず、当該催告の翌日から起算して○日以内に当該違反が是正されなかったときは、本契約を解除することができる。
当事者が契約を解除できる場合を定めます。
重大な契約違反や債務不履行については催告を要しない解除（＝無催告解除）、比較的軽微な契約違反については催告をしたうえでの解除とするのが一般的です。
借主による中途解約
（例）
第9条 （乙による中途解約）
- 乙は、契約期間の途中でも、甲に対して通知することにより、本契約を解除することができる。
- 前項に基づく解除通知が甲に到達した日（以下「解除通知到達日」という。）から3か月が経過したとき、本契約は終了する。
- 解除通知到達日よりも前に契約期間が満了するときは、前二項の規定は適用しない。
借主に契約期間中の中途解約を認める場合は、その条件や手続きを定めます。
中途解約条項がなければ、契約期間中の解約は認められません。借主は必ず、中途解約条項の要否や内容を確認してください。
なお、貸主にも中途解約を認めることは可能ですが、貸主による中途解約ができるのは正当の事由がある場合に限られます（借地借家法28条）。
明渡し時の原状回復
（例）
第10条 （契約終了時の明渡し及び原状回復義務）
- 本契約が終了したときは、乙は本建物を原状に復したうえで、甲に対して返還しなければならない。
- 乙が前項の義務を履行しないときは、甲は自ら本建物を原状に復することができる。この場合、乙は甲に対し、当該原状回復に要した費用を支払わなければならない。
- 第1項に定める本建物の返還が遅延したときは、乙は甲に対し、本賃料の倍額に相当する遅延損害金を支払わなければならない。
建物賃貸借契約が終了したときは、借主は建物の原状回復を行わなければなりません。
特約がない限り、通常損耗や経年変化は原状回復する必要がなく、借主の責に帰すべき事由によって生じた損傷のみが原状回復の対象となります。
その他
上記のほか、建物賃貸借契約書には次の事項などを定めます。
・反社会的勢力の排除
→暴力団員等でないことの表明保証や、暴力的な要求行為をしないことなどの誓約を行います。
・連帯保証人
→連帯保証人を設ける場合は、その旨を定めます。連帯保証人が個人である場合は、極度額の定めが必要です。
・合意管轄
→建物賃貸借契約に関して紛争が発生した場合に、訴訟を提起する裁判所を決めておきます。
建物賃貸借契約書を締結する際のチェックポイント
建物賃貸借契約書を締結する際には、特に次に挙げるポイントに注意してください。
・【共通】借地借家法のルールが適用される
・【借主側】遵守事項について、想定している用途に支障がないかどうかを確認する
・【貸主側】本人確認や支払能力の確認を行う
借地借家法のルールが適用される
建物賃貸借契約には、借地借家法のルールが適用されます。
借地借家法上の主なルールは次のとおりです。借主側に有利な内容が多いため、貸主側は十分ご注意ください。
【強行規定】※特約を定めても排除できない
・契約の更新を拒絶するには、契約期間満了の1年前から6か月前までに相手方への通知が必要（26条）
・貸主が解約する場合は、6か月前の申入れが必要（27条）
・貸主による更新拒絶または解約の申入れには、正当の事由が必要（28条）
・契約期間が1年未満の場合は、期間の定めがないものとみなされる（29条）
・建物の賃借権が登記されていなくても、借主は建物の引渡しを受けていれば、第三者に対して賃借権を対抗できる（31条）
【任意規定】※特約を定めれば排除可能
・借主は貸主に対し、期間満了時に貸主の同意を得て建物に付加した造作の買い取りを請求できる（33条）
など
なお、一時使用目的の建物賃貸借については、上記の規定は適用されません（40条）。
また定期建物賃貸借の場合は、貸主が借主に書面を交付して説明することなどを条件に、契約の更新がないものとすることができます。
【借主側】使用目的や遵守事項について、想定している用途に支障がないかどうかを確認する
借主としては、想定している建物の用途が使用目的に沿っているかどうか、および遵守事項が想定している用途に支障を来さないかを確認することが大切です。
使用目的が過度に制限されている場合や、遵守事項が厳しすぎる場合は、貸主に対して修正を求めましょう。
【貸主側】本人確認や支払能力の確認を行う
貸主としては、借主を入居させる前に、その素性や支払能力を審査する必要があります。
たとえば、反社会的勢力などの問題がある人物が入居すると、不適切な方法での使用による建物の損傷や近隣トラブルなどに繋がりかねません。本人確認書類（マイナンバーカードや運転免許証など）の提示を求めたうえで、インターネット検索などを活用して借主の素性を調べましょう。
また、借主の支払能力が不足していると、契約期間中に賃料が不払いとなるリスクがあります。源泉徴収票・確定申告書の控え・課税証明書などを提出してもらい、賃料を支払えるだけの経済力があることを確認してから建物賃貸借契約を締結しましょう。
建物賃貸借契約書に収入印紙は必要？
建物賃貸借契約書を作成する際には、原則として収入印紙を貼る必要はありません。
ただし、土地と建物を併せて賃貸借する場合には、第1号文書として印紙税が課されます。貼付すべき収入印紙の額は、契約金額（＝権利金・礼金・保証金のうち返還されない部分・更新料などの合計額）に応じて200円～60万円です（契約金額が1万円未満の場合は非課税）。
なお、土地と建物を併せて賃貸借する場合でも、電子契約であれば収入印紙の貼付は不要です。
まとめ
建物賃貸借契約書を作成する際には、借地借家法が適用されることを念頭に置きつつ、借主・貸主それぞれの立場で契約内容を慎重に確認しましょう。
建物賃貸借契約書は、電子契約によって締結することもできます。電子契約は管理がしやすく、業務の効率化に繋がるので、未導入の企業は積極的に導入をご検討ください。
なお、電子契約は、業務効率化とコスト削減を実現する強力な選択肢のひとつですが、「導入の具体的なステップがわからない」「法的に有効な契約方法を知りたい」といった疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。当社では電子契約の導入から運用までを網羅した「電子契約の始め方完全ガイド」をご用意しております。以下のリンクから無料でダウンロードが可能ですので、ご活用ください。
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この記事を書いたライター
阿部 由羅
弁護士
ゆら総合法律事務所代表弁護士。西村あさひ法律事務所・外資系金融機関法務部を経て現職。企業法務・ベンチャー支援・不動産・金融法務・相続などを得意とする。その他、一般民事から企業法務まで幅広く取り扱う。各種webメディアにおける法律関連記事の執筆にも注力している。
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