賃貸借契約書とは？主な記載事項や作成時の注意点などをわかりやすく解説【弁護士監修】

賃貸借契約書は、土地や建物を借りるときなどに締結する契約書です。賃貸借契約書を締結する際には、トラブルを避けるために内容をよく確認しましょう。

本記事では賃貸借契約書について、主な記載事項や作成時の注意点などをわかりやすく解説します。

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賃貸借契約書とは

「賃貸借契約書（読み方：ちんたいしゃくけいやくしょ）」とは、物の貸し借りに関する条件やルールを定めた契約書です。収益物件を他人に貸す場合や、居住や事業の目的で物件を借りる場合などに賃貸借契約書を締結します。

引用：国土交通省『賃貸住宅標準契約書』について

賃貸借契約書を締結する目的

賃貸借契約書を締結する目的は、物の貸し借りに関する条件やルールを明確化することです。

口約束でも物を貸し借りすることはできますが、契約条件が曖昧なままとなり、トラブルの原因になってしまいます。

賃貸借契約書を作成しておけば、契約条件は契約書を見れば分かるので、貸主と借主の間で認識の齟齬が生じにくくなります。万が一トラブルが発生しても、契約書に記載されたルールに従って処理できるので、深刻化の防止に繋がります。

賃貸借契約書の主な種類

賃貸借契約書にはさまざまな種類があります。分類の方法には、目的物によって区別する方法、用途によって区別する方法、契約期間によって区別する方法などがあります。

よく見られる賃貸借契約書の種類としては、以下の例が挙げられます。

①土地賃貸借契約書（借地契約書）

• 通常の土地賃貸借契約書
• 定期土地賃貸借契約書
• 事業用定期土地賃貸借契約書

②建物賃貸借契約書

• 通常の建物賃貸借契約書
• 定期建物賃貸借契約書
• 一時使用目的建物賃貸借契約書

③動産賃貸借契約書（機械や自動車など）

賃貸借契約書の主な記載事項｜例文も紹介

賃貸借契約書には、主に以下の事項を記載します。なお、目的物は不動産（土地または建物）を想定しています。

各事項について、条文例を示しながら解説します。

物件の表示

賃貸借の目的物に関する情報を明示します。土地や建物の賃貸借契約書では、登記簿謄本（全部事項証明書）の内容を転記しましょう。

賃貸借をする旨

土地や建物を貸主が賃貸し、借主が賃借する旨を明記します。目的物は「物件の表示」を引用する形で特定しましょう。

契約期間

賃貸借の期間を定めます。上記第2項のように、自動更新条項を定めることも考えられます。

ただし、建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約および建物賃貸借契約については、契約期間や更新拒絶の方法に関して、借地借家法で特別のルールが設けられている点に注意が必要です（後述）。

物件の使用目的

貸主としては、想定外の方法で物件を利用されたら困るので、使用目的を明確化しておくべきです。特に事業用に物件を貸し出す場合は、使用目的をできる限り具体的に記載しましょう。

賃料

賃料の額、支払期限および支払方法を定めます。1か月未満の日数の取り扱いや、支払う賃料がいつの期間に対応しているかなど、細かい部分も疑義がないように定めましょう。

共益費

マンションやオフィスビルなど、複数の入居者がいる物件の賃貸借契約書では、共益費について定めるのが一般的です。共益費に関する規定の内容は、おおむね賃料に準じます。

敷金

賃料の未払いや物件の破損など、借主の債務不履行に備えるため、借主は貸主に対して敷金（保証金）を預けるのが一般的です。敷金を預ける場合は、賃貸借契約書でも敷金について定めます。

敷金は借主が物件を明け渡した際に返還されますが、未払いの債務（賃料や損害賠償など）がある場合はその額が控除されます。

借主の禁止行為

貸主が想定していない方法によって物件が利用されて、物件の価値が毀損されたりトラブルが発生したりする事態を防ぐため、借主の禁止行為を定めます。

主な禁止行為は賃借権の処分、無断転貸、無断増改築などが挙げられますが、具体的な禁止事項の内容は実情に合わせて調整しましょう。

物件の修繕

賃貸借の目的物である物件の修繕は、貸主が行うのが原則です。修繕費用も原則として貸主負担ですが、借主の責に帰すべき事由によって修繕が必要となった場合は借主負担となります。

契約の定めによって上記のルールを変更することはできますが、借主にとってあまりにも不利な定めは無効となる可能性があるのでご注意ください。

契約の解除

主に貸主が賃貸借契約を解除できる場合を定めます。賃料や共益費の未払いについては催告をしたうえでの解除、無断転貸や無断増改築などについては無催告解除を定めるのが一般的です。

借主による中途解約

借主が賃貸借契約を中途解約するための条件や手続きを定めます。解約申入れの期間は、貸主としては長めに、借主としては短めに設定することが望ましいですが、交渉次第となります。

明渡し時の原状回復

賃貸借の目的物を貸主に返還する際、借主は原状回復を行う必要があります。ただし、通常の使用に伴い生じた損耗（通常損耗）および経年変化、ならびに借主の責に帰することができない事由による損傷等は、原状回復の対象外です。

契約によって上記と異なる定めをすることはできますが、借主にとって一方的に不利益な定めは無効になることがあるのでご注意ください。

連帯保証

賃料や共益費、原状回復に要する費用などを貸主が確実に回収したいときは、これらの債務の連帯保証人を設定することが考えられます。

賃貸借契約から生じる一切の債務を連帯保証の対象とし、かつ連帯保証人が個人である場合は、極度額（＝保証債務の上限額）の定めが必須です。

賃貸借契約書を締結する際には「借地借家法」に注意

賃貸借契約書のうち、建物所有目的で土地を賃貸するもの、または建物を賃貸するものには「借地借家法」が適用されます。借地借家法では、借主を厚く保護する規定が置かれているのが特徴的です。

具体的には、以下のルールなどが適用されます。土地や建物の賃貸借契約書を締結する際には、借地借家法の規定を必ず確認しましょう。

１）建物所有目的の土地賃貸借契約（借地契約）

・存続期間は30年以上（1回目の更新後は20年以上、2回目以降の更新後は10年以上）

・貸主による更新拒絶には、正当の事由が必要

・土地の賃借権が登記されていなくても、借主が土地上に登記されている建物を所有していれば、土地の賃借権を第三者に対抗できる

・契約期間が満了して更新がされないときは、貸主に対して土地上の建物などを時価で買い取るよう請求できる

など

※定期借地権などの例外あり

２）建物賃貸借契約（借家契約）

・建物の賃借権が登記されていなくても、借主が建物の引渡しを受けていれば、建物の賃借権を第三者に対抗できる

・貸主の同意を得て建物に付加した造作を、契約終了時において貸主に買い取るよう請求できる（特約で別段の定めがなされた場合を除く）

※定期建物賃貸借などの例外あり

賃貸借契約書を締結する際、貸主が確認すべき書類

貸主の立場で賃貸借契約書を締結する際には、借主側に対して以下の書類の提出を求めましょう。

賃貸借契約書に収入印紙を貼る必要はある？

賃貸借契約書のうち、土地賃貸借契約書を紙で作成する場合は、契約金額に応じて以下の金額の収入印紙を貼る必要があります。

※契約金額が1万円未満のものは収入印紙不要

※契約金額の定めがないものは200円

土地賃貸借契約書における「契約金額」とは、賃借権設定の対価に当たる金額です。

具体的には、名義変更料・手数料・権利金・更新料などが含まれます。賃料（地代）は含まれません。

なお、土地賃貸借契約を電子契約で締結する場合は、印紙税がかかりません。

関連記事：契約書に貼る収入印紙の金額はいくら必要？種類ごとに解説｜一覧あり

不動産賃貸契約は電子契約での締結が可能

2022年5月に宅地建物取引業法が改正され、これまで書面での交付が義務付けられていた重要事項説明書や賃貸借契約書などを、オンライン上で取り交わす「電子契約」が全面的に可能になりました。

電子契約には、契約手続きが迅速に進む、遠隔地からでも契約できるといったメリットのほか、課税文書である土地賃貸借契約書であっても印紙税が不要になるという大きな利点があります。

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まとめ

賃貸借契約書の内容をきちんと確認することは、貸主・借主間のトラブルを防ぐ観点から重要です。本記事を参考にして、文言に曖昧な点がないか、必要な事項が漏れていないかなどを丁寧に確認しましょう。

なお、賃貸借契約を適切に管理することは、トラブル防止だけでなく、コスト管理の観点からも重要です。特に、土地賃貸借契約書で必要となる収入印紙は、そのルールが複雑で判断に迷うケースも少なくありません。

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