一般媒介契約書とは？専任媒介との違いや標準約款のチェックポイントなどを弁護士が解説

不動産の売却や購入の媒介（仲介）を不動産仲介業者に依頼し、または不動産仲介業者がその依頼を受ける際には「一般媒介契約書」を締結することがあります。

複数の不動産仲介業者に対して媒介を依頼できる点が、一般媒介契約書の大きな特徴です。そのほか、不動産仲介業者1社のみに対して媒介を依頼する「専任媒介契約書」と「専属専任媒介契約書」があります。

なお一般媒介契約書については、国土交通大臣が定める「標準一般媒介契約約款」を用いることが推奨されていることにご留意ください。

本記事では一般媒介契約書について、専任媒介・専属専任媒介との違いや、標準一般媒介契約約款のチェックポイントなどを弁護士が解説します。

一般媒介契約書とは

「一般媒介契約」とは、不動産の売却・購入に関する媒介の条件を定めた契約です。「一般媒介契約書」は、一般媒介契約の内容を記載した書面に当たります。

後述するように、一般媒介契約書は「標準一般媒介契約約款」を用いて作成されるのが一般的です。

媒介契約の種類と違い

不動産の売却・購入の媒介に関する契約には、一般媒介契約のほかに「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」があります。

一般媒介契約｜複数の媒介業者と契約できる

一般媒介契約の特徴は、依頼者が複数の宅地建物取引業者に媒介を依頼できる点です。

媒介の窓口が複数となるため、幅広い買主候補にアプローチできる可能性があります。また、複数の宅地建物取引業者を競わせることで、よりよい条件で売却が成立するケースもあります。

その一方で、宅地建物取引業者には定期報告や指定流通機構（レインズ）への登録が義務付けられていません。個々の業者から受けられるサービスが手薄になりやすいのが、一般媒介契約の難点といえます。

専任媒介契約｜1社だけと契約、自己発見取引は可

専任媒介契約を締結すると、依頼者は他の宅地建物取引業者に媒介を依頼できなくなります。他の業者に切り替えたいときは、すでに締結している専任媒介契約を終了させなければなりません。

その反面、専任媒介を行う宅地建物取引業者には、2週間（14日間）に1回以上の定期報告と、契約から7日以内の指定流通機構（レインズ）への登録が義務付けられています。一般媒介契約よりも手厚いサポートを受けられるのが、専任媒介契約のメリットといえるでしょう。

次に解説する専属専任媒介契約とは異なり、専任媒介契約では「自己発見取引」が認められています。

「自己発見取引」とは、相手方を自分で見つけてきて契約することを意味します。専任媒介であれば、自己発見取引を行う場合には、宅地建物取引業者に対して仲介手数料を支払う必要がありません。

なお、自己発見取引は一般媒介契約でも認められています。

専属専任媒介契約｜1社だけと契約、自己発見取引も不可

専属専任媒介契約の場合は、専任媒介契約と同様に、依頼者は他の宅地建物取引業者に媒介を依頼できなくなります。

また、専属専任媒介を行う宅地建物取引業者には、1週間（7日間）に1回以上の定期報告と、契約から5日以内の指定流通機構（レインズ）への登録が義務付けられています。専任媒介よりも定期報告の頻度が高く、レインズへの登録も早いのが専属専任媒介の大きな特徴です。

ただし専属専任媒介の場合、自己発見取引は認められていません。依頼者が自己発見取引を行う場合は、仲介手数料に相当する違約金を支払う必要があります。

標準一般媒介契約約款とは

宅地建物取引業者は、依頼者と一般媒介契約書を締結するに当たり、契約事項を記載した書面を交付しなければなりません（宅地建物取引業法34条の2第1項）。

その書面の中には、契約が国土交通大臣の定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を記載する必要があります（同項8号、同法施行規則15条の9第4号）。

一般媒介契約書については、国土交通大臣によって「標準一般媒介契約約款」が定められています。宅地建物取引業者としては、特段の事情がない限り標準一般媒介契約約款を用いることが推奨されます。

参考：宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款｜国土交通省

一般媒介契約書のチェックポイント｜標準一般媒介契約約款に沿って解説

標準一般媒介契約約款を用いた一般媒介契約書を締結する際には、専任媒介および専属専任媒介との違いを踏まえつつ、次のポイントに留意してください。

宅地建物取引業者の義務等

標準一般媒介契約約款第5条では、宅地建物取引業者の義務等が定められています。専任媒介契約および専属専任媒介契約とは異なり、宅地建物取引業者による定期報告と指定流通機構への登録が義務付けられていません。

定期報告義務がないため、買主候補がなかなか見つからなければ、宅地建物取引業者から一向に連絡がないことも考えられます。その場合は、時々宅地建物取引業者に状況を確認するなどの手間が必要になります。

指定流通機構のデータベースは、宅地建物取引業者が物件情報を検索する際に用いるものです。指定流通機構が登録されないと、他の宅地建物取引業者が検索してもヒットしないので、かえって物件情報の閲覧機会が減ってしまうかもしれません。

依頼者の立場で一般媒介契約を締結する際には、上記のポイントに十分ご注意ください。

報酬

標準一般媒介契約約款第10条では、媒介による契約成立時の報酬について定められています。

一般媒介契約の報酬は、完全成功報酬制です。報酬の上限額は、国土交通省告示によって次のとおり定められています。

※800万円以下の低廉な空家等については、媒介報酬の上限額は33万円（税込）

参考：宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額｜国土交通省

実際の報酬の額は、上限額の5割程度～10割の範囲内で定められることが多いです。宅地建物取引業者と合意した額が、約定報酬額として一般媒介契約書に明記されていることを確認してください。

直接取引

標準一般媒介契約約款第13条では、直接取引について定めています。

「直接取引」とは、依頼者が宅地建物取引業者の紹介によって知った相手方との間で、その宅地建物取引業者を排除して契約を締結することをいいます。直接取引を認めると、宅地建物取引業者は仲介手数料を得ることができなくなってしまいます。

そのため同約款では、契約期間およびその満了後2年以内の直接取引が禁止されています。依頼者がこの規定に違反して直接取引をした場合は、宅地建物取引業者の寄与度に応じた報酬を支払わなければなりません。

有効期間・更新

標準一般媒介契約約款第16条では、一般媒介契約の有効期間について定めています。

専任媒介契約と専属専任媒介契約については、契約の有効期間が法律上3か月以内に制限されています。
これに対して、一般媒介契約の有効期間は特に制限されていません。ただし実務上は、専任媒介契約や専属専任媒介契約と同様に3か月とされるのが一般的です。

契約更新は自動でなく、文書等で申出を行う必要があるものとされています。通常は宅地建物取引業者から更新の打診が行われますが、期間満了が近づいても連絡がない場合は宅地建物取引業者に問い合わせましょう。

一般媒介契約書に収入印紙は不要

一般媒介契約書を作成する際には、収入印紙を貼る必要はありません。印紙税法上の課税文書に当たらないためです。

ただし、媒介を経て締結する不動産売買契約書は、紙で締結する場合は印紙税法上の第1号文書に当たります。この場合、不動産売買契約書に次の金額の収入印紙を貼らなければなりません。

※令和9年3月31日までは軽減税率を適用
※契約金額が1万円未満のものは収入印紙不要
※契約金額の定めがないものは200円

• 【弁護士監修テンプレートあり】不動産売買契約書とは？主な記載事項・チェックポイント・収入印紙の要否などを解説
  

なお、不動産売買契約を電子契約で締結する場合は、内容にかかわらず収入印紙は不要になります。不動産売買契約書の印紙税は数万円〜数十万円程度かかるため、契約書の電子化によりそのコストがなくなることだけを考えても、電子契約を導入するメリットは大きいと言えます。まだ電子契約を導入していない方は、ぜひ導入を検討してみてはいかがでしょうか。

電子契約で収入印紙が不要になる理由を知りたい方は下記記事もご一読ください。

• 電子契約で収入印紙が不要になるのはなぜか？
  

電子契約は印紙税の節約だけでなく、リモートでも締結できる、契約管理がしやすいなどのメリットがあります。まだ電子契約を導入していない企業は、積極的に導入をご検討ください。

まとめ

一般媒介契約書は、不動産の売却・購入の仲介を宅地建物取引業者に依頼する際に締結する契約書です。専任媒介契約や専属専任媒介契約と異なり、複数の宅地建物取引業者に媒介を依頼できるという特徴があります。

一般媒介契約書の内容は、国土交通大臣が定める標準一般媒介契約約款に準拠するのが一般的です。定期報告および指定流通機構（レインズ）への登録が義務付けられていない点や、報酬の計算方法などに留意しつつ、内容をよく確認したうえで一般媒介契約書を締結してください。

一般媒介契約書をはじめとする、不動産に関わる契約書などの書類は、電子契約によって締結することができます。高額になりがちな印紙税を節約できるうえに、管理がしやすいのが電子契約の大きなメリットです。まだ電子契約を導入していない企業には、導入の検討をおすすめします。

• 不動産業における電子契約導入のメリット、解禁の経緯とは？電子化の成功事例を交えて解説
  

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