不動産における転貸借契約書とは？主な記載事項や注意点を弁護士が解説

他人から借りている建物などをさらに別の人へ貸すときや、相手方が別の人から借りている建物などを借りるときは「転貸借契約書」を締結します。原賃貸借契約に関する取り扱いなどを意識しつつ、内容が適切かどうかをよく確認してから締結してください。

本記事では転貸借契約書について、主な記載事項や注意点を弁護士が解説します。

転貸借契約書とは

「転貸借」とは、他人から借りている物を別の人に貸す際に締結する契約です。たとえば、BがAから借りている建物をさらにCに対して貸し、Cがこれを借り受けることが転貸借に当たります。

「転貸借契約」は、転貸借の条件を定めた契約です。「転貸借契約書」は、転貸借契約の内容を記載した書面に当たります。

飲食店の間借りをする際にも賃貸借契約を締結する

転貸借契約書と賃貸借契約書の違い

「賃貸借契約」とは、物を貸し借りする契約をいいます。借主は目的物を使用収益することができる一方で、その対価として貸主に賃料を支払います。

転貸借契約も賃貸借契約の一種ですが、貸主が別の人から目的物を借りている点が特徴的です。つまり転貸借契約の貸主は、元の賃貸借契約（＝原賃貸借契約）の借主でもあります。

転貸借契約書の主な記載事項｜例文も紹介

目的物が建物である場合、転貸借契約書の記載事項には主に次の事項を定めます。

各事項について、例文を示しながら解説します。

賃貸借（転貸借）をする旨

建物の情報を明示したうえで、その建物を賃貸借する旨を記載します（上記1項）。建物の情報は、登記事項証明書の内容に沿って記載しましょう。

また、原賃貸借契約が有効に存続していることや、原貸主の転貸承諾を得ていることなどに関する表明保証も定めておきましょう（上記2項）。

契約期間

転貸借契約の期間を明記します。建物の転貸借については、期間満了時に貸主が更新拒絶をするには、1年前から6か月前までの間に借主へ通知する必要があるほか、正当の事由が必要となる点に注意してください（借地借家法28条）。

使用目的

転貸借の目的物である建物の使用目的を記載します。目的外使用は認められない旨も明記しておきましょう。

賃料

賃料の金額や計算方法、支払期限や支払方法などを記載します（上記1項・2項）。

建物の転貸借については、事情変更によって賃料が不相当となったときは、当事者が将来に向かって賃料額の増減を請求できます（借地借家法32条1項）。上記の条文例では、それと同等の規定を置いています（上記3項）。

借主の賃料減額請求を制限することはできませんが、貸主による賃料増額請求は特約によって一定期間制限することができます。上記の条文例では、貸主による賃料増額請求を制限する規定を設けています（上記4項）。

共益費

建物の共益費の金額や計算方法、支払期限や支払方法などを記載します。共益費は賃料と併せて支払うのが一般的なので、日割り計算や支払期限・支払方法などは賃料の規定に揃えるのがよいでしょう。

敷金

敷金は、転貸借契約に基づいて生じた借主の一切の債務を担保するものです。賃料や原状回復費用の未払いなどが生じたときは、貸主は敷金から控除してその金額を回収できます。

敷金については、金額・債務不履行発生時の充当・契約終了時の返還方法などを定めましょう。

借主（転借人）の遵守事項

建物の使用に当たり、借主が遵守すべき事項を定めます。上記の条文例では、目的外使用の禁止（1号）・無断増改築等の禁止（2号）・無断転貸等の禁止（3号）・敷金返還請求権の譲渡等の禁止（4号）を定めています。

契約の解除

賃貸借契約を解除できる場合と、解除に要する手続きを定めます。契約違反が重大である場合は無催告解除、比較的軽微である場合は催告したうえでの解除とするのが一般的です。

借主（転借人）による中途解約

当事者が契約期間中に転貸借契約を解除するためには、中途解約条項を定める必要があります。中途解約条項を定める場合は、その手続きなどを明記しましょう。

なお、貸主にも中途解約を認めることはできますが、実際に貸主が中途解約をするためには正当の事由が必要です（借地借家法28条）。

明渡し・原状回復

転貸借契約が終了した際の原状回復について定めます。

特約がない限り、原状回復の対象となるのは借主の責に帰すべき事由によって生じた損傷のみです。通常損耗や経年変化は原則として、原状回復の対象外となります。

原賃貸借契約終了時の処理

転貸借契約の借主としては、仮に契約期間の途中で原賃貸借契約が終了しても、建物の使用を続けられるようにする必要があります。上記の条文例では、借主が反社会的勢力に該当する場合などを除き、貸主に対して原貸主へ契約上の地位を引き継ぐ義務を課しています。

なお原貸主は原則として、原賃貸借契約を合意解除しても、転貸借契約の借主に対して原賃貸借契約の終了を対抗できません。ただし、原貸主が合意解除の当時に債務不履行による解除権を有していたときはこの限りでなく、転貸借契約の借主は立ち退きを迫られてしまいます（民法613条3項）。

もし原賃貸借契約が債務不履行解除されたら、転貸借契約の借主としては、貸主に対する損害賠償請求を検討しましょう。

その他

建物の転貸借契約書には上記のほか、次の事項などを定めます。

転貸借契約書を締結する際のチェックポイント

転貸借契約書を締結する際には、特に次に挙げるポイントに注意してください。

事前に原貸主（所有者）から転貸借の承諾を得る

賃貸借契約の借主が第三者に目的物を転貸するときは、元の貸主（原貸主）の承諾が必要です。

貸主の承諾を得ないまま転貸すると、原賃貸借契約が解除されたり、損害賠償を請求されたりするおそれがあります。転借人においても、無断転貸によって原賃貸借契約が解除されると、目的物を利用できなくなってしまいます。

このような事態を防ぐため、転貸借契約を締結する前に、あらかじめ書面で原貸主から転貸の承諾を得ておきましょう。なお、この承諾は電子データ（電磁的記録）で取り交わしても差し支えありません。電子契約サービスを利用すれば、承諾書の作成から保管までをオンラインで完結でき、後日の証拠としても扱いやすくなります。

原賃貸借契約に関する規定を置く

転貸借契約の借主が目的物の利用を適法に始めるためには、原賃貸借契約が有効に存続しており、かつ原貸主から転貸の承諾を受けていることが必要です。そのため転貸借契約書には、これらの事項に関する貸主の表明保証を定めましょう。

また、原賃貸借契約が終了した場合の通知義務や、契約終了時の取扱いについても明確に定めておくと、トラブルを防止しやすくなります。

転貸借契約書に収入印紙は必要？

転貸借契約書を作成する際に収入印紙が必要かどうかは、転貸借の目的物によって異なります。

転貸借の目的物が土地であり、転貸借契約書を紙で作成するときは、契約金額に応じて次の金額の収入印紙を貼る必要があります（第1号文書）。

※契約金額が1万円未満のものは収入印紙不要
※契約金額の定めがないものは200円

土地転貸借契約の契約金額には、契約に際して借主が貸主に交付し、後日において返還されることが予定されていないものが含まれます。たとえば権利金・礼金・更新料などは契約金額に含まれますが、敷金や賃料などは含まれません。

転貸借の目的物に土地が含まれていないときは、転貸借契約書に収入印紙を貼る必要はありません。

また、転貸借の目的物が土地であっても、電子契約によって転貸借契約を締結するときは、収入印紙の貼付は不要です。

• 電子契約で収入印紙が不要になるのはなぜか？
  

転貸借契約書の締結には電子契約の活用がおすすめ

転貸借契約を締結する際は、紙と押印による方法だけでなく、電子契約サービスを利用して締結する方法もおすすめです。

転貸借契約は原貸主（所有者）・貸主（転貸人）・借主（転借人）の三者が関わることが多く、紙の契約書では締結手続きが煩雑になりがちですが、電子契約を活用すればこうした手続きを効率化できます。主なメリットは次のとおりです。

三者間の署名・回付がスムーズになる

転貸借契約では、貸主と借主に加えて、連帯保証人や原貸主の承諾が関わることも少なくありません。紙の契約書を郵送で順番に回していると、関係者全員の署名・押印がそろうまでに時間と手間がかかります。電子契約であればオンライン上で回付・締結を進められるため、契約締結までのリードタイムを大幅に短縮できます。

収入印紙が不要になりコストを削減できる

前述のとおり、土地を目的物とする転貸借契約書を紙で作成する場合は、契約金額に応じた収入印紙の貼付が必要です。一方、電子契約で締結する場合は印紙税が課されないため、印紙代に加えて郵送代や印刷代も削減できます。

契約書の保管・管理が容易になる

紙の契約書には紛失や劣化のおそれがあり、過去の契約内容を確認する際に探し出す手間もかかります。電子契約であれば契約データをクラウド上で一元的に保管できるため、「いつ・誰と・どのような条件で契約したか」をすぐに確認できます。原賃貸借契約の終了に伴って貸主の地位を承継する場面など、契約書類の引き渡しが必要なときにもスムーズに対応できます。

• 契約書管理とは？管理方法の比較やリスク、システム導入時のメリットを解説
  

電子契約サービス「クラウドサイン」は、弁護士ドットコムが運営する電子契約サービスです。複数の関係者への送信・署名依頼にも対応しているため、三者が関わる転貸借契約の締結業務も、オンラインで効率的に進められます。

まとめ

転貸借契約は、原貸主・転貸人・転借人の三者が関わる点に特徴があり、原賃貸借契約との関係を踏まえた取り扱いが求められます。転貸借契約書を作成する際は、原賃貸借契約が有効に存続していることや原貸主の承諾を得ていることに関する表明保証を定めるとともに、原賃貸借契約が終了した場合の処理についても明確にしておきましょう。

また、締結にあたっては、あらかじめ原貸主から転貸の承諾を得ておくことが重要です。本記事で紹介したひな形や記載事項を参考に、自社の状況に合った契約書を整えてください。

なお、三者が関わり手続きが煩雑になりがちな転貸借契約では、電子契約を活用することで、締結までのリードタイム短縮やコスト削減にもつながります。未導入の企業は、電子契約の導入をぜひご検討ください。

なお、当社では電子契約の導入から運用までを網羅した資料「電子契約の基礎知識」をご用意しております。

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