宅建業法改正による不動産取引の電子契約化—重要事項説明書等の押印廃止・電子交付が可能に

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宅建業法改正による不動産取引の電子契約化—重要事項説明書等の押印廃止・電子交付が可能に
デジタル社会形成整備法による宅地建物取引業法の改正日が、2022年5月18日となることが閣議決定されました。本記事では、不動産契約電子化を検討される事業者様が知っておくべき宅建業法改正のポイント、電子契約移行によるメリット、導入成功事例、注意点等を解説します。

1. 宅建業法(宅地建物取引業法施行令)の改正日が2022年5月18日に決定

「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律」(令和3年法律第37号)において、行政手続・民間手続における押印を不要とするとともに、民間手続における書面交付等について電磁的方法により行うことなどを可能とする見直しが行われました。

この整備法による改正規定のうち、公布から1年以内に施行することとされていた宅地建物取引業法等の改正施行期日を、令和4年5月18日とすることが閣議決定されました(国土交通省発表:「『宅地建物取引業法施行令及び高齢者の居住の安定確保に関する法律施行令の一部を改正する政令』等を閣議決定」)。

これにより、いよいよ不動産取引の電子契約化が本格的にスタートすることになります。

2. 宅建業法改正によって不動産取引の電子契約化が可能に

2.1 宅地建物取引士による押印義務が廃止される

2020年以降各法令で進められてきた押印廃止の流れに沿って、不動産取引において欠かせない

  • 重要事項説明書(いわゆる35条書面)
  • 宅地建物の売買・交換・賃貸借契約等締結後の交付書面(いわゆる37条書面)

これら2つの書面について、宅地建物取引士の押印が不要とされ、記名のみで可(直筆署名も不要、氏名を印字・電磁的記録する)となりました。

2.2 重要事項説明書等の書類の電子化が認められる

これまで、不動産取引で発生する以下4つの書面は、必ず書面により交付する必要がありました。

  • 媒介・代理契約締結時の交付書面
  • 指定流通機構(レインズ)登録時の交付書面(登録証明書)
  • 重要事項説明書(いわゆる35条書面)
  • 宅地建物の売買・交換・賃貸借契約等締結後の交付書面(いわゆる37条書面)

これらについて、相手方の承諾を条件として、電磁的記録(電子ファイル)での交付が認められることとなりました。

この2つの改正により、これまでどうしても手続きの一部に押印や書面の発行が必要だった不動産取引について、電子契約を活用したデジタル化が図れることになります。

重要事項説明書等の書類の電子化が認められる

3. 不動産取引を書面契約から電子契約に移行するメリット

3.1 高額な印紙税の節約

不動産の売買契約を書面で締結した場合、その取引金額に応じて、印紙税額一覧表に定められた金額の印紙を貼付することにより、印紙税を納付する義務があります。

この金額はかなり高額になりますが、電子契約の場合、この印紙税納付義務が発生せず、収入印紙コストを節約することができます。

3.2 取引の省力化・円滑化・早期化

売主にとって、遠方にある不動産を所有している場合、スピーディに売却したい場合、対面で契約したくない場合など、電子契約を採用することで、物理的な書面の作成や郵送も発生しなくなるため、取引の省力化・円滑化が図れます。

ウェブ会議で面談をし、その時間中に遠隔にいながら両者で契約締結を完了することも可能です。

3.3 保管スペースや管理コストの削減

不動産取引においては、さまざまな書面のやりとりが発生し、そのすべてを一覧化できるように保管するだけでもスペースが必要です。売買対象物件が多数ある不動産オーナーであれば、それらを物件ごとに検索できるようファイリングする手間や、保管場所を確保するためのコストもかかります。

電子契約化することにより、物理的な保管スペースが不要となることに加え、買主名や契約締結日等ですべての文書を検索することが可能になり、管理コストも削減できます。

4. 不動産取引における電子契約の活用成功事例

4.1 不動産売買契約・重要事項説明書等のテレワーク対応・業務効率化成功事例

株式会社日本ユニスト様では、主にテレワークへの対応と業務効率化を目的として、電子契約クラウドサインを導入いただきました(日本ユニスト様導入事例「導入をきっかけに書類管理の見直し・オフィス省スペース化に貢献。不動産業での電子契約活用事例」)。

電子契約導入にあたっては、書類の取交相手となるのが仲介業者様が多く、ITツールに不慣れな方が多いことに注目。法的に問題ないシステムであることに加え、操作の分かりやすさの観点からクラウドサインを含め他のサービスもテスト利用してみたところ、社内でクラウドサインが一番説明し易い、操作方法もシンプルで分かりやすいとの評価をいただきました。

4.2 不動産管理業務のコスト削減成功例

1万戸を超える賃貸物件の管理業を営む株式会社明和住販流通センター様には、内装工事の管理業務における書類の電子化のために、クラウドサインを導入していただきました(株式会社明和住販流通センター様導入事例「契約書をFAXしてたのが、電子契約でスムーズに」)。

それまで、見積書や注文書をすべて紙で印刷し、FAXで送信したりスキャナーで取り込んでPDFでメール添付してやりとりした上で、最後に紙で保管していた業務プロセスを改革。契約書のファイル検索も簡単にでき、保管した書類を探す手間もなくなったことに加えて、開封確認の機能をご評価いただいています。

これにより、書類送付の都度FAXやeメールの着信確認を電話等でしていた手間が削減され非常に助かった、とのお声を頂戴しました。

5. 電子契約に移行する際の注意点

不動産の売買契約等を電子契約に移行する際の注意点として、登記所(法務局)の不動産登記実務が、まだ電子化を認めた今回の法改正に十分に対応していない点が挙げられます。

不動産を売買した場合、所有権移転登記の手続きにおいて、契約書面と印鑑証明を添付書面として提出申請を行っていたところ、電子署名を利用する場合は、この印鑑証明に代えて法務大臣が指定する電子証明書を添付する必要があります。この指定の電子証明書については、法人の場合は原則商業登記に基づく電子証明書(商業登記電子署名)を、個人の場合は公的個人認証に基づく電子証明書(マイナンバーカード署名)を、それぞれ添付しなければなりません。

民間の電子契約サービスを利用して売買契約を締結しようとする場合は、この点に注意し、事前に登記所(法務局)や司法書士等専門家への確認が必要となります(関連記事:不動産契約の電子化と不動産登記手続きの実務—登記所は電子契約に対応できるか)。

6. 宅建業法改正が電子契約の導入チャンス

今回の改正により、

  1. 媒介・代理契約の締結
  2. 重要事項説明書の交付
  3. 売買・交換・賃貸借契約等の締結
  4. 37条書面の交付

といった一連の不動産取引の流れが電子化できます。高額な印紙税を節約できる、郵送・受け渡しにかかるコストが削減できるといったメリットが確実に得られることからも、今後は電子化が進んでいくことは間違いありません。

宅建業法改正は、これまで「紙の交付」が義務とされ電子化が進まなかった不動産業界において、確実な効率化が図れる大きなチャンスです。同業他社との競争優位性確保、顧客満足度の向上のために、ぜひ電子契約の早期導入をご検討ください。

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