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【日本初の不動産電子契約事例も紹介】デジタル法改正で始める不動産契約電子化のメリットとデメリット

【日本初の不動産電子契約事例も紹介】デジタル法改正で始める不動産契約電子化のメリットとデメリット

本記事では、不動産業界で業務のDX・デジタル化が急速に進んでいる理由と、不動産賃貸借契約・売買契約(媒介契約)を電子契約化するメリット・デメリット、そして具体的な電子契約導入事例について解説します。2022年の借地借家法・宅地建物取引業法等の法改正により、業務のデジタル化に向けた絶好のチャンスが到来します。

目次

1.2022年は不動産業DX・デジタル化スタートのベストタイミング

不動産業界ではいま、業務のデジタル・トランスフォーメーションが急速に進んでいます。営業担当者の業務管理ツール、販売職員のリモートワーク環境、動画やVR映像を活用した内見サービスの提供など、様々な切り口での取り組みが検討・推進されています。

こうした不動産業務のDXとデジタル化の中でも、この2022年は、電子契約の導入による不動産賃貸借契約・売買契約業務のデジタル化を行うのにベストのタイミングとなっています。

1.1 デジタル改革関連法により借地借家法・宅建業法が改正

その理由は、借地借家法・宅地建物取引業法等を含む 48 の法律を対象に、「書面化義務の緩和」「押印義務の廃止」を認めるデジタル改革関連法が施行され、2022年5月18日に全面解禁されたためです。

今回の法改正で、IT と 子契約を活用すれば、申 ~締結までの一連の流れが非対面 オンライン で完結することが実現

法改正により、以下に掲げるような書面のすべてについて、電子契約を利用したデジタル化が可能となります。

  • 申込書
  • 重要事項説明書
  • 35条書面
  • 賃貸借契約書
  • 売買契約書(媒介契約書)
  • 37条書面
  • 連帯保証契約書
  • その他駐車場使用、清掃、メンテナンス、建物の維持管理に必要な契約書

1.2 電子契約解禁日にクラウドサインを活用し「日本初の不動産電子契約」を締結した実例が誕生

改正宅建業法の施行日当日の0時00分、日本初の不動産売買取引における電子契約締結の場面に、クラウドサインも立ち会わせていただきました。

クラウドサインを運営する弁護士ドットコム、不動産売買特化型の電子契約・契約書管理サービス「レリーズ」を運営するGOGEN株式会社、そして宅建業者iYell株式会社が協働し、実際の区分所有マンションの個人間取引において、不動産売買契約書および宅建業法第 37 条に基づき電磁的方法により交付する書面が、クラウドサインとレリーズを利用して締結・交付されました(GOGEN社プレスリリース:弁護士ドットコム株式会社・iYell株式会社と協働し、本日施行の改正宅地建物取引業法に対応した「日本初」の不動産電子契約締結をサポート)。

電子契約解禁日にクラウドサインを活用し「日本初の不動産電子契約」を締結した実例が誕生

実際に、不動産売買契約を日本で初めて電子契約で締結したユーザーお二方のご感想もいただいています。

買主:Tさん(東京都世田谷区居住、30歳女性)
初の不動産購入だったので、ハンコを押すときに手が震える、というようなシーンを想像していました。電子契約が使えるというのは意外でしたし、日付が変わった直後に締結という提案にはびっくりしました。ただ、仕事が朝早くから夜遅くまで続くことも多いため深夜は調整が楽だったのと、記念にもなると思って承諾しました。不動産購入の契約書はページ数が想像以上に多かったので、ペーパーレスで環境にも優しそうですね。購入する物件については事前にしっかり説明いただいていたので、特に電子契約で不安ということはなかったです。

売主:Tさん(東京都渋谷区居住、32歳男性)
契約のタイミングが電子契約解禁に近くなりそうだったので、せっかくだから解禁当日にできないかと提案しました。まさか日付の変わった瞬間を調整いただけるとは思いませんでしたが、買主さまを始め皆様の御協力もあって、スムーズに締結できて良かったです。以前自分が購入した際は売主さまが遠方で郵送の時間が掛かったり、自身での保管用に1ページずつスキャンしたりしていたのを思い出して、電子契約は想像していた以上に便利だなと感じました。

このように、不動産業務につきものの書面の作成手続きの電子化が法的にも認められ、実際に活用される実例が生まれたことにより、不動産契約の手続きのデジタル化は、爆発的に普及していくことが予想されます。

以下では、それでも電子契約の導入を迷われている不動産事業者・オーナーの皆様に、不動産契約のDXとデジタル化を進めるべきなのか?電子契約導入のメリット・デメリットも紹介しながら、詳しく解説していきます。

2.賃貸借契約・売買契約(媒介契約)の電子契約化をいま始めるべき5つの理由

これまでの日本の不動産取引では、宅地建物取引業法や借地借家法等、様々な法律によって賃貸借契約書・媒介契約書・重要事項説明書等を書面で作成したり交付したりすることが必要でした。

紙とハンコで契約書面を作成し、これをオーナー・借主や買主・宅地建物取引事業者との間で取り交わすためには、どうしても郵送や対面でのやり取りが必要になってきます。例えば、賃貸借契約では、以下のような業務フローと書類のやりとりが発生していました。

電子契約クラウドサインを活用した賃貸借契約デジタル化

しかし、以下に解説するとおり、デジタル化に向けた環境整備があらゆる側面で整ったことにより、国・ユーザー・不動産事業者が一体となって電子化・デジタル化をスタートしています。

以下では、2022年のいま、不動産賃貸借契約・売買契約(媒介契約)契約のDX・電子化を始めるべき5つの理由について説明します。

2.1 書面作成を義務付けていた法律が2022年に改正される

最も大きな理由の1つが、2021年5月12日の国会でデジタル改革関連法が成立したことによって、書面の作成を義務付けていた法律が改正されるためです。

不動産関連業務において「書面の作成・交付」を義務付けていた法律として、

  • 借地借家法
  • 宅地建物取引業法
  • マンション管理適正化法

などがありますが、2022年5月にこれらがまとめて改正され、「電磁的記録の利用・提供」が認められることとなりました。

今後は、紙の文書の対面での手渡しや郵送は不要となり、電子メールや電子ファイルでのやりとりが可能となります。

法律 改正条文 改正前 改正後
借地借家法 22条2項、38条2項 (条文新設のためなし) 契約がその内容を記録した電磁的記録(略)によってされたときは、書面によってされたものとみなして、前項後段 / 同項の規定を適用する
宅地建物取引業法 34 条の2 11項、35条8 項・9項、37条4項・5項 (条文新設のためなし) 書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、依頼者の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法(略)であって同項の規定による記名押印に代わる措置を講ずるものとして国土交通省令で定めるものにより提供することができる
マンション管理適正化法 72条7項ほか (条文新設のためなし) 書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、当該管理組合の管理者等の承諾を得て、管理業務主任者に、当該書面に記載すべき事項を電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって第五項の規定による措置に代わる措置を講ずるものとして国土交通省令で定めるものにより提供させることができる

2.2 書面への押印を義務付けていた法律が改正され押印義務がなくなる

不動産関連業務における書面交付義務の緩和とともに、これまで法律によって「押印」を必須としていた手続きを不要とし(条文から削除し)、記名のみで適法とする法改正も行われました。

押印を廃止する改正の対象となった不動産関連法令としては、以下の法律を挙げることができます。

  • 宅地建物取引業法
  • 建物区分所有法
  • マンション管理適正化法
  • 不動産特定共同事業法
  • 不動産鑑定評価法
  • 建築士法

中には、一部で署名義務が残る法令もありますが、押印義務がなくなることによって、オフィスや自宅でなければ書類作成処理ができないという不便がなくなります。

法律 改正条文 改正前 改正後
宅地建物取引業法 35条5項・7項 記名押印しなければならない / させなければならない 記名しなければならない / 記名させなければならない
建物区分所有法 42条3項ほか 署名押印しなければならない 署名しなければならない
マンション管理適正化法 72条5項ほか 記名押印させなければならない 記名させなければならない
不動産特定共同事業法 24条2項、25条2項ほか 記名押印させなければならない 記名させなければならない
不動産鑑定評価法 39条2項 署名押印しなければならない 署名しなければならない
建築士法 20条1項、20条の2 3項 記名及び押印をしなければならない 記名しなければならない
コラム:署名と記名の違い

「署名」とは、文書に自らの氏名を記すことであり、自分の手で直筆の署名を行う自署のことを意味します。これに対し「記名」とは、署名以外の方法で氏名を記すことをいい、署名が自署を要求されるのに対し、自署を必要としません(有斐閣『法律用語辞典』より)。
ワープロやパソコン等が普及していなかったひと昔前には、代表取締役等の氏名をスタンプ化して記名を行うことが通常でした。現代では、パソコンでネットワークを通じて相手方に提供する電子ファイル上に(画面上に)表示された氏名、またはそれをプリンターで印字した氏名がこの「記名」に当たります。
なお、民事訴訟法228条4項や商法32条では、直筆の署名に代えて法的効力を発生させるためには「記名押印」が必要とされており、日本の商取引においては、記名に押印を重ねて「記名押印」することが通常です。これに対し、本法改正では記名のみで良いものとし、あえて押印とのセットを求めない手続きを設けたのが特徴的です。

2.3 国・行政が不動産契約のデジタル化を推奨している

国や行政も、こうしたデジタル化を加速するための政策を推進してきました。

不動産ビジネスを所管している国土交通省では、2017年以降、

  • ITを活用した重要事項説明
  • 35条書面、37条書面の電磁的方法による交付

に関する社会実験を継続して実施しています。

国土交通省の説明資料の中では、実績のあるクラウド型電子署名サービスとして、弁護士ドットコムのクラウドサインが紹介されており、実際にこの社会実験に協力した不動産関連事業者のみなさまにご利用いただきました。

35 / 37条書面の電磁的交付の社会事件資料(国土交通省作成)にも掲載されている安心のサービス

2.4 電子契約を希望する借主・買主が増えている

デジタル改革関連法の成立は、不動産事業者のみならず、電子化を望んできたユーザーの期待にも応えるものとなりました。

不動産賃貸取引のDXを推進するイタンジ株式会社が2021年7月に実施したアンケート調査によれば、賃貸入居の契約時に「電子契約を選択したい」エンドユーザーが73%に上ることが明らかとなっています。

世界的に感染症が収束しない中で、少しでも接触を避けたいお客様の声はますます強くなっていると言えます。

2.5 不動産業界全体でDX推進企業が増加している

以上のように、法改正だけでなく、機運としてもデジタル化のチャンスが到来している中、不動産業界全体としても電子契約の導入をはじめとしたデジタル化の意向が高まっています。

2021年7月に一般社団法人不動産テック協会がまとめた「不動産業界におけるDX推進状況調査」によると、不動産事業者のDXは2020年対比で1.5倍、電子契約は64%が導入済みまたは導入意向ありと回答しています。

3. 賃貸借契約・売買契約(媒介契約)手続きの電子契約化によるメリットとデメリット

実際に不動産の賃貸借契約・売買契約(媒介契約)手続きを電子化した場合、そのメリットとデメリットには、どのようなものがあるのでしょうか。

ここでは、国土交通省が行った「賃貸取引における重要事項説明書等の電磁的方法による交付に係る社会実験」の中間報告書がまとめたアンケート結果を確認しながら、それぞれ整理をしてみます。

賃貸取引における重要事項説明書等の電磁的方法による交付に係る社会実験の中間報告書

メリット1:スピーディーに契約が締結できる(73.3%)

メリットのうち、特に評価が高かったのは、「郵送の時間が不要となり、スピーディーに契約が締結できる」点でした。

二者間での取引となることが多い一般的な商取引との大きな違いとして、不動産取引の場合、

  • 不動産オーナー
  • 管理会社
  • 仲介会社
  • 借主・買主
  • 連帯保証人

といった複数当事者が契約名義人となる点が挙げられます。これだけの当事者が対面で一同に集まることは難しいため、紙の書面が発生するたびに、オーナー → 仲介会社 → 買主・借主のように2ホップ以上の書面郵送手続きが発生します。

郵送での書面のやりとりには相当な時間がかかりますが、電子契約を導入することで、この問題を一気に解消できます。

メリット2:保管が容易になる(42.2%)

不動産取引では、全体を通じて書面が大量に発生します。紙ベースでの保管ですと、大量の書類のすべてをすぐに取り出せるようにしておくことは困難です。

賃貸借契約・売買契約で発生する35条書面や37条書面をはじめとする書類を電子契約で締結することにより、いつでも・どこでもクラウドにアクセスして検索・閲覧することができます。

締結した契約は電子ファイルとしてクラウド上に自動保管されるので、紙の契約書では必要だった書類保管スペースの確保が不要となります。

メリット3:閲覧がしやすい(17.8%)

電子契約は、細かなテキストで送られる電子メール等とは異なり、電子署名で保護されたPDFファイル形式で閲覧が可能に。PDFリーダーの機能により文字の拡大や音声での読み上げも可能です。これにより、紙の書面よりも確認しやすくなったという声もよくいただきます。

不動産オーナーの中には、iPad 等を活用されるご高齢の方も多くいらっしゃると思います。クラウドサインのような電子契約ですと、PC画面はもちろん、高齢者にも好まれるiPadなどでの閲覧にも向いています。

デメリット1:特にない(37.8%)

一方、デメリットのほうはどうでしょうか。

メリットもあればデメリットもあるはずですが、国土交通省が行った社会実験のアンケートでは、38%近くの参加者が「書面の電子化によるデメリットは特になし」と回答しています。

実際に実験参加し、本格的に利用したユーザーの声ですので、信頼できます。デメリットを感じていないという声が多いことで、安心して電子契約導入に踏み切れるという事業者様も多いのではないでしょうか。

デメリット2:紙よりも全体像を把握しにくい(31.1%)

強いてデメリットを挙げると、紙と比較して、契約書の内容の全体像を把握しにくい・情報を一覧しにくい、という点が指摘されています。

この点は、紙の本と電子書籍を比較してもよく言われる電子メディアの欠点です。とはいえ、PDFファイルですから、適切なPDFリーダーを使いページ見開き表示等も活用することで、一定程度克服することもできます。

デメリット3:操作方法がわかりにくい(30.0%)

デジタルならではの課題として、特に高齢者を中心にまだ操作に慣れていない方にとっては、契約書を紙のように取扱いができない点がストレスになります。

かつて、ガラパゴスケータイからスマートフォンへの移行期において、高齢者には取扱いが難しいのではないかと懸念されていた時代もありました。しかし技術の発展により今ではむしろスマートフォンの方が便利という声もあります。

それと同様に、今後様々な文書がデジタル化していくにつれて、デジタル端末や電子契約ツールの操作方法も洗練されれば、現時点では一部の方が感じているデメリットも解消されていくことが期待できます。

4. 不動産業界での電子契約導入によるDXとデジタル化事例

クラウド型電子署名サービスを2015年から提供しているクラウドサインは、不動産業界での電子契約導入事例を実績として多数有しています。

以下、その中で取材許可を頂けた企業様の導入事例をご紹介します。

不動産業界での電子契約導入によるDXとデジタル化事例

4.1 不動産開発業での電子契約DX事例

株式会社日本ユニスト様では、主にテレワークへの対応と業務効率化を目的として、電子契約クラウドサインを導入いただきました。

電子契約導入にあたっては、書類の取交相手となるのが仲介業者様が多く、ITツールに不慣れな方が多いことに注目。法的に問題ないシステムであることに加え、操作の分かりやすさの観点からクラウドサインを含め他のサービスもテスト利用してみたところ、社内でクラウドサインが一番説明し易い、操作方法もシンプルで分かりやすいとの評価をいただき、導入に至っています。

あわせて、書面で締結した契約書をクラウドで一元管理し、いつでもどこでもPCやスマートフォンで内容を確認できる「クラウドサインSCAN」もご活用いただいています。

4.2 不動産販売業での電子契約DX事例

タマホーム株式会社様には、住宅販売における工事請負契約、一部変更合意契約、追加変更工事請負契約でクラウドサインをご利用いただいています。

iPadでの手書き署名と連携。書面の請負契約書では必要となる印紙税が電子契約では不要となるため、年間8,000~9,000棟の契約書に貼付されていた1億円近く印紙税コスト削減効果が生まれています。

クラウドサインで締結した電子契約がそのまま住宅ローン審査に使えるよう、多くの金融機関様への働きかけも行われています。

4.3 不動産投資信託業での電子契約DX事例

ADインベストメント・マネジメント株式会社様には、原状回復工事の元請業務のDXを、クラウドサインを活用いただき推進いただきました。

退去から次のお客様が入居するまでのダウンタイム中に行う原状回復工事の期間を短くすることが物件の収益率向上のためには重要。そのため、原復工事期間を30日から22日に短縮する、という目標を掲げられました。

1カ月で400件を超える工事期間や工事金額などを取り決めた発注書・請負契約書を電子化されています。

4.4 不動産管理業の電子契約DX事例

1万戸を超える賃貸物件の管理業を営む株式会社明和住販流通センター様には、内装工事の管理業務における書類の電子化のために、クラウドサインを導入していただきました。

それまで、見積書や注文書をすべて紙で印刷し、FAXで送信したりスキャナーで取り込んでPDFでメール添付してやりとりした上で、最後に紙で保管していた業務プロセスを改革。

契約書のファイル検索も簡単にでき、保管した書類を探す手間もなくなったことに加えて、開封確認の機能をご評価いただいています。これにより、書類送付の都度FAXやeメールの着信確認を電話等でしていた手間が削減され非常に助かった、とのお声を頂戴しています。

5. まとめ—法改正でいよいよ不動産業界もデジタル化へ

以上、不動産業界でいまデジタル・トランスフォーメーションが急速に進んでいる理由と、不動産賃貸借契約・売買契約を電子契約化するメリット・デメリットを解説し、具体的な電子契約導入事例を紹介しました。

2021年以降不動産価格も上昇傾向を見せ、業界としても追い風が吹く中、コロナ禍から脱却後の業績向上を目指し拍車をかける意味でも、早期のデジタル化がポイントになってきます。

クラウドサインでは、不動産業務のデジタル化のヒント集として、「法改正直前 不動産業界のBefore/Afterまるわかりブック」を作成しました。こちらも参考に、不動産業界のデジタル・トランスフォーメーションのパートナーとして、クラウドサインをお選びください。

→【無料eBook「法改正直前 不動産業界のBefore/Afterまるわかりブック」ダウンロードフォーム

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